新加坡外国人购房税收有何新变化？

新加坡的房产税收体系对本地人和外国人（包括永久居民PR）是统一的，但关键区别在于外国人购买房产需要额外缴纳一笔“买方印花税”。

以下是新加坡房产交易中涉及的主要税种,以及针对外国人的特殊规定。

核心税种：印花税

印花税是房产交易时必须缴纳的政府税,根据买方的身份和房产价值阶梯式计算。

买方印花税

这是所有买家都需要缴纳的税,但税率因身份而异。

关键点：

• 额外买方印花税：这是对外国人的主要税收差异。
  • 外国人：需支付 30% 的 ABSD。
  • 新加坡永久居民：如果其名下在新加坡没有房产，则无需支付 ABSD，但如果其名下已有房产，则需支付 ABSD（通常为 5% 或 10%，具体取决于其房产数量）。
• 计算基数：ABSD 是在标准 BSD 的基础上额外计算的，外国人实际支付的印花税总额是 BSD + 30% ABSD。

卖方印花税

这是针对卖家在特定条件下需要缴纳的税,旨在抑制短期投机行为。

• 适用对象：在购买房产后一定年限内出售的卖家。
• 税率：
  • 持有 1 年内出售：税率 12%
  • 持有 1 年以上但 2 年内出售：税率 8%
  • 持有 2 年以上但 3 年内出售：税率 4%
  • 持有 3 年以上出售：免税

注意：SSD 的征收与买方身份无关，主要看卖方的持有时间。

其他相关税费

除了印花税,购房时还可能涉及以下费用：

律师费

• 用途：聘请律师处理房产交易的法律文件，如销售与购买协议、产权调查、按揭贷款协议等。
• 费用：通常按房产价值的一定百分比计算，没有一个固定标准，不同律师行收费不同，建议在签约前多方比较。

贷款相关费用

如果需要银行贷款,可能产生以下费用：

• 银行评估费：银行对房产进行估值时收取。
• 火险保险费：银行强制要求购买，保障房产在贷款期间因火灾等灾害造成的损失。
• 抵押登记费：向新加坡土地管理局登记抵押权时收取。

政府杂费

• 产权搜索费：律师在调查房产产权时向政府支付的费用。

外国人购房税收计算示例

为了更直观地理解,我们通过一个例子来计算外国人购买一套价值 S$2,000,000 的公寓需要缴纳的总印花税。

房产价值：S$2,000,000

计算标准买方印花税

• 第一 S$180,000：1% = S$1,800
• S$180,000：2% = S$3,600
• S$640,000：3% = S$19,200
• 剩余金额 (S$2,000,000 - S$1,000,000) = S$1,000,000：4% = S$40,000
• BSD 总额 = S$1,800 + S$3,600 + S$19,200 + S$40,000 = S$64,600

计算额外买方印花税

• ABSD 税率为 30%，计算基数是整个房产价值 S$2,000,000。
• ABSD 总额 = S$2,000,000 × 30% = S$600,000

总印花税

• 总印花税 = BSD + ABSD = S$64,600 + S$600,000 = S$664,600

对比：如果是一位新加坡公民购买同样的房产，其印花税仅需 S$64,600，这个巨大的差异是外国人在新加坡购房时最主要的成本考量。

优惠政策与注意事项

外国人购房贷款限制

• 外国人最多只能向银行申请贷款总额的 75%，即首付至少需要 25%。
• 银行对外国人的贷款审批通常比本地公民更严格,对收入和职业的证明要求更高。

哪些房产需要缴纳 ABSD？

• 有地房产：如独立洋房、半独立式、排屋。
• 公寓：包括私人公寓和执行共管公寓。
• 工业房产：如工厂、仓库。
• 商业房产：如办公室、店铺。

谁可以豁免 ABSD？

以下情况的外国人可能获得 ABSD 豁免，但需向新加坡国内税务局申请并获得批准：

• 根据新加坡《商务移民法案》或《金融与专业服务法案》批准的就业准证持有者。
• 新加坡公司的董事,且该公司是在新加坡注册的。
• 购买指定商业或工业房产用于业务目的。
• 购买指定住宅房产用于员工宿舍。

注意：豁免申请并非自动批准，具体情况需个案分析。

核心建议：

1. 预算充足：务必将高昂的 ABSD 成本计入购房总预算。
2. 咨询专业人士：在购房前，务必咨询专业的房产律师和贷款顾问，了解最新的法规、个人情况是否适用豁免，以及精确的税费计算。
3. 关注政策变化：新加坡政府会根据市场情况调整房产政策，ABSD 的税率或适用范围可能会发生变化，需保持关注。